编者按:2014年注定是房地产市场不平凡的一年。土地市场的火爆，与开年之际市场量价齐跌的表现为马年房地产市场奠定了极其“诡异”的基调：在经济持续减速已成定局的情况下，中国房地产将何去何从？连日来，多位业内专家纷纷表示“房价暴跌是妄想“、”楼市依然坚挺“。消费者被”跌跌涨涨“的观点搞得有点头大，纷纷大声疾呼：房地产市场是否会出现崩盘 我们到底该相信谁？今天房天下邀您收看今日话题：破楼市“崩盘论”消费者需理性“抗房震”！
发问
中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响?
从目前市场表现来看，由于各种因素的影响，中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。具体影响表现为以下几点：
首先，从过去十多年房价上涨的三大引擎—货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火：一是货币超发，货币超发盛宴的结束，一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关。另一方面和美联储退出之后，全球流动性盛宴宣告结束有关。
第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了高速增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。笔者在去年就一直强调，就中国房地产的周期而言，需求最旺盛的阶段已经结束，从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已 过了40平方米，住房供求已经基本平衡。
据研究就显示，继2013年连续增长之后，中国房地产房屋开工面积同比大幅回落，跌幅达30%。该数据或意味着在房地产销售疲软的背景下，房地产企业库存增加、现金流吃紧，从而放缓了开发节奏。
2012年下半年中国房地产市场开始逐步回暖时，房屋开工面积同比增长也开始逐步上升，2013年地产市场恢复繁荣，房屋开工面积也出现正增长。但今年前两个月开始，房屋开工面积连续同比回落30%，着实令人担忧。
据业内人士透露，较为不利的供需前景导致2014年房地产市场走势疲软，并指出，2014年的供应上升趋势可能在进入2015年时更趋恶化。虽然短期内需求会保持稳健，但是由于承受能力未见改善而且未来流动性状态或将收紧，房地产市场增长可能显著放缓。
据相关机构监测得出，三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。1月，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
中国房地产市场是否会出现崩盘?
最近，住建部副部长仇保兴在“两会”期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况那样。从以下几个论点阐述中国房地产市场：
中国的人口高峰拐点、年龄拐点，种种拐点将在未来十年左右到来。目前，城镇化是在高峰期，但随着城镇化推进、人口老龄化到来——2030年，中国将有4亿-4.5亿60岁以上的老人，房地产增长也会到一个平稳期。住宅销售的顶点，就看它在哪，在哪它都会有，都是可以预测到的。有的城市快一点，三五年就要到来;有的城市慢一点，北京随着城市功能向外疏解，大北京房地产销售顶点到来的时间可能会更长。
中国楼市总体趋势并没有改变，杭州砸盘事件只是中国房地产市场的一个“小插曲”;“崩盘论”也只是一些人的一厢情愿。城镇化是我国的一个大战略，未来我国发展的潜力在于。城镇化。在这样一个时代背景之下，中国房地产业不可能在短期内有大的波动。一线城市仍是“热土”，而在刚需不足、供过于求的三四线城市，小规模波动在所难免。>>>详情
能否推动连环降价
港资地产巨头九龙仓的“策略性降价”，是真降还是假降，是以降促升还是先降后升，其降价有多少个性成分，与政策因素有哪些关联，九龙仓降价，能否推动整个楼市的“多米诺骨牌”……这样多的疑问，不是毫无依据的感慨。
一贯以来，房地产市场是一个“高端”市场，市民根本想象不到这样的价格高端还会有多高，房地产市场也是一个“低端”市场，急于购房的市民天天盯年年盼，总期待房价能够降一点再降一点，可楼市却在与市民躲猫猫，越想他降他越升，你隔一段时间不想他了，又听到他关于降的消息。人们对楼市的迷茫，伴随着各种政策而生，伴随着楼市专家的豪言而存，更伴随着市民的恐惧心理而在。
相信九龙仓的“策略性降价”并非空穴来风。其中的现实在于，3月10日，国土资源部部长姜大明在两会期间接受记者采访时表示，今年要建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台《不动产统一登记条例》。此前，SOHO中国董事长潘石屹公开表示，不动产登记条例出台，将使房价大跌。也有业内人士分析，不动产登记尽管可以挤出部分二手房，降低二手房价，不过，其降房价作用可能被高估。
政策因素引起的房价变动，市民百姓深有感触。新国八条、房产税试点、信贷收缩、保障房……虽然政策有控制房价过快上涨的用意，结果却又助推了房价上涨。虽然有人埋怨政策，但也应当理解政策，因为对房地产市场的掌控，不仅缺乏经验，而且难以借鉴，更受到地方、城市等多种因素的影响。
但此次高层对不动产统一登记吹的风，不论其对降房价的作用可不可以高估，却不能拒绝理性评估。不动产统一登记，已经使持有多套住房的市民闻风而动，房地产有关大佬们也在顺时而动。这样的信息虽然还有许多不确定性，可房价反弹甚至高涨的可能性，已经越来越小了。
分析
未来开发商将降价销售以规避风险
那么，一季度楼市销售数据偏低，部分房企出现降价、平价销售，房地产市场是否又将迎来拐点，楼市降价潮是否会大范围铺开？为此，各方议论的声音此起彼伏。
北京理工大学房地产研究所所长周毕文对中新网房产频道表示，当前开发商降价销售也是无奈之举，万科等房企降价销售说明房价飞涨的时代已经过去。
值得注意的是，当前信贷政策持续收紧，银行首套房贷款利率大多维持在基准甚至上浮10%-30%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，对于大型企业来讲，此时企业布局区域内个别楼盘大幅降价更多的是表现为战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。
目前楼市正进入关键时期，市场销售量能否实现突破，未来的3、4月份表现非常重要。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，仅根据一季度的数据就预言北京楼市将整体趋冷虽然还为时尚早，但也将促使部分开发商调低楼盘入市价格，采用“降价跑量”的销售策略来实现快速回款和对后市风险的规避。
谈到市场未来走势，胡景晖分析称，万科、东亚等少数大型房企低价入市的情况，将在一定程度上影响房企定价下调，后市新盘入市定价会更为理性，未来“低价入市、降价走量”或成2014年开发商销售策略主基调。
“不过，大型品牌房企总体仍然呈现‘犹抱琵琶半遮面’的特征，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计3月底及以后几个月，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。”张宏伟分析称。>>>详情
意见
住建部专家：房价暴跌只是一种妄想
据《人民日报》报道，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在中国地产总裁论坛与北大黄埔同学会第六届年会上表示，2013年房地产投资占固定资产投资额的20%，今年我们提出GDP增速保持在7.5%，城镇新增就业1000万人，在这样的情况下，说房价会暴跌是不现实的。
“现在有些人认为：房价一定要暴跌，如何如何。可实际上，我认为，房价暴跌只是一种妄想。”顾云昌说。
房价暴跌与什么有关系？从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%；日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。
并且，今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。
但是我们也要看到，市场经济是扭秧歌经济，有涨有降，可以说今年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，房地产商日子不好过了。个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理，但这并不是说房价都要降了，资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。我的观点是今年楼市不会太好也不会太坏。>>>详情
楼市震荡是市场行为 不足为虑
“最近各地楼盘促销、降价的新闻在增加。主要是市场自身的因素（造成），也就是市场供求关系的因素和市场竞争的因素。”日前，针对当前各地楼市波动和调整的原因，中国房地产学会副会长陈国强在某论坛上如是说。
在他看来，相比于过去行业面临的一轮轮的政策风暴，目前市场的震荡不足为奇，也不足为虑。
据报道，从2月份开始，不断有楼盘降价新闻爆出。先是杭州、常州、南京等地楼盘降价，3月18日，北京万科橙开盘降价，被视为降价潮由二线蔓延至一线城市。一时间，购房者观望情绪加剧。
对于降价潮的解读，业内评价呈现两极化。“楼市春天派”称“这只是个别现象”，学者董藩表示“考虑整体市场的长期趋势，杭州潜力强，目前不管哪家降价，都是一个短期市场行为。”
悲观者则认为泡沫破裂，楼市或将面临大变化。财经评论员侯宁在北京万科橙降价当日，在微博中郑重通告，“中国楼市的显性下行拐点已明确出现了！（隐形拐点三年前便已出现），各位相关人等保重！”
据知情人士分析，此番并未见到伤筋动骨的大降价。降价的原因之一是提升去化率，减少库存压力，开发商资金回笼；再有就是部分企业跟风制造的噱头，为推出的楼盘炒作，低价走量，毕竟羊毛出在羊身上。>>>详情
未来三十年内房地产仍可能是支柱产业
住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮认为，尽管目前国内房地产市场存在很多问题，但在未来二、三十年内，房地产仍将可能是支柱产业。
陈淮是在27日举行的“首都经贸大学与芝加哥大学北京中心2014年度经济论坛”上作上述表示的。
陈淮认为，四方面因素决定着房地产的支柱产业地位。
一是中国正处于工业化中后期，房地产以及与之有关的各种配套设施的发展规模、速度、质量直接决定着未来二、三十年中国经济发展的规模、速度、质量。二是扩大内需的需要。陈淮认为，产能过剩等现象表明，如何扩大生产已经不是主要问题，问题是如何扩大需求和消费，而住房条件改善是促使消费结构不断升级的动力。
除以上两个因素外，陈淮认为房地产作为支柱产业也是进一步深化市场改革的需要。“房地产离不开资金和土地，而这两个最基本的经济要素，恰是市场化的要素。房地产的发展将倒逼这两大要素打破垄断，进一步走向市场。”陈淮同时表示，民众利益诉求正从单纯的收入增长转为收入增长与私人财富增值并重。而在现阶段，购房是民众实现财富积累和增值的重要途径。>>>详情
住建部副部长:10年内房地产不可能出现大危机
“我要纠正，昨天一篇新闻说报告没有提‘房地产调控’，事实并非如此。”6日的小组讨论会上，政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时纠正个别媒体的提法，“报告明确提出，针对不同城市情况分类调控。”
“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”
“房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。”仇保兴委员说。
“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴委员表示。
“政府工作报告提出‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’，就是要解决中间层、低收入阶层的住房问题，而且报告确定了一个目标，今年新开工700万套以上。”
“更重要的是，报告讲了要‘抑制投机投资性需求’。”仇保兴说，说房价被绑架或者难以控制，关键就是投资和投机在起作用。>>>详情
评判
购房风险需自我担责
房价上涨，准备买房的人心急如焚，期待房价归于理性。房价下跌，已买房的人更是心如刀绞，甚至怒不可遏冲进售楼处，向开发商讨要购房款。如此，不管房价涨与跌，似乎都无法满足不同群体的内心需求。但即便如此，房屋买卖本就是投资行为，只要买卖双方按照规定签订了合法有效的合同，不管房价涨与跌，购房者都需要自我承担投资风险。
按照合同法规定，买卖双方只要都是自己内心真实意思的表达，同时不具有法律规定的可撤销、无效情形，买卖合同就已经成立。购房行为亦是如此。从这个角度而言，房价的上涨与下跌，与市场供求关系具有一定联系，只要不具备法律禁止的情形，购房者和开放商都应该按照合同履行义务。
但是，每平方米动辄千元以上的降幅，对于任何一个购房者来说，都是内心经受的一种沉重打击。试想，转瞬之间，自己就可以为购房少花几万甚至十几万元，购房者的内心出现“后悔”倾向，也属人之常情。
然而，法律是刚性的，严格的规定面前，任何人都要依法恪守，如果跨出界限，就会受到法律约束。在温州，也曾发生过购房者签订购房合同后，由于房价下跌，不愿再履行付款义务，于是开发商只能通过诉讼途径进行解决，甚至出现强制执行情形。
所以，购房理所当然的存在风险，房价的涨与跌都是正常的价格波动，法律并没有禁止房价只涨不跌。市场层面的需要市场自我调节，法律层面的则需要法律刚性约束，购房者和开发商理应厘清两者之间的界限。面对房价冷热，每个购房者还是多点理性，少点暴戾，别为房价的波动而耿耿于怀，应在法律空间内承担起应有的责任。
提醒
理性才能抗“房震”
“不差钱”房企九龙仓此次在长三角多盘齐降的行为风向标意义，将原本就暗流涌动的市场撕开一个大大的口子，楼市降价风暴在所难免。在如此大背景下，很多群体或个人都要谨防“躺着也中枪”。
二三线城市的开发商必然“中枪”。市场既然形成，降价已成定局。随时把握市场信息，科学策划自己的销售业务才是正理。尽管中央有着楼市调控政策的干预，但开发商还是需要理性地对待这次“降价潮”。既忌盲目跟风推波助澜，又不能只盯钱袋死扛违背市场规律。
购房刚需用户暂且期望值不要太高，切莫高兴太早。交易双方一个必然规则是：“百分百赔本(吃亏)的生意不做。”楼市奇诡，开发商为了自己的利益，一定会使尽浑身解数，争取扭转局面。刚需用户可以趁此时机，该出手时就出手，既省了钱又买下心仪的房子。切莫巴望楼市崩盘再下手。要知道，天下没有免费的午餐，更没有不要钱的房子可以捡。我们国家的楼市从来没有离开过政府的监管，等靠要思想行不通的。
已购房用户本来和楼盘降价没有太大关系，但降得太多心理难免不平衡。据当地媒体报道，年华里的大幅降价引起众多老业主的不满，不少老业主集中到售楼处“提出抗议”，要求退房或开发商补差价这样的事件就是例证。其实，因为降价甚至引发打砸售楼部这样的事件也并不鲜见。笔者以为，向开发商提出诉求并采取正当渠道去争取自己的权益未尝不可，但要谨防被某些居心不良者利用，做出违法犯罪的事来，那就不是一点房价差额这么简单了。
国家的房地产牵涉太多的群体或个人，楼盘大降价必然影响无数人的生活。从一个普通民众的角度来看，凡是有所牵涉的群体和个人，还是多点理性，少点急功近利好。否则，楼市降价就不会是国人的福音，而弄不好会成为一场灾难了。
结论
调控应当有所作为
央行公布2014年第1季度城镇储户问卷调查报告显示，64.3%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低2.2个百分点，33%的居民认为目前房价“可以接受”，仅有2.7%的居民认为“令人满意”。(3月24日《北京日报》)
过去十多年，中国楼市一直保持了高速增长。几次三番的楼市“调控”成“空调”，想要房价降下来的想法似乎离现实越来越远了，就连住建部部长姜伟新也曾坦言“住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受”。
房价疯涨降低了民众的幸福指数。有人将房子和令人遐想的恋爱相提并论：“有些房子跟姑娘一样，你回头看时就会发现，当时没有下手是错误的。”现实总是接近白居易在《卜居》中的感慨——“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有居，未如硕鼠解藏身。”六成多的居民认为目前“房价高得难以接受”，这不是小事。最可怕还在于有更贵的上涨预期，未来3个月内，准备出手购房的居民占比为15%，分别高于上季和去年同期1.8和0.2个百分点。媒体曾报道过一个常见的例子，即不少房企都打着“一房一价”的幌子不标价，不管消费者的预期是多少，房价都掌握在开发商的手里，想怎么定价就怎么定价，而购房者俨然是待宰的羔羊。
政府应当有所作为，尤其应当告别楼市调控“一刀切”的思路。即“针对不同城市情况分类调控”，根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。其中，必须加强包括棚改房、廉租房、公租房等保障性住房的建设与投资。换句话说，政府提供最基本住房保障为“托底”，抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。倘若做到这一点，不但能让“居者有其屋”，还能预防高涨的房价泡沫破裂伤及经济。>>>详情
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