[摘要] “营口、常州、连云港等多个三、四线城市楼市面临崩盘，绿地集团、恒大地产以及保利地产等全国一线房企折戟连云港。
“我们几家原来把钱集中起来借给了一家开发商，但两年期到期后，这家开发商无钱还债，追缴半年多之后，无奈之下，我们接受了以房抵债。”吉林省长春市李先生向《证券日报》记者透露，“抵债的房子作价比市场高很多，我卖了半年也没能以市场价格卖出去”。
事实上，正如李先生所言，现在多个三、四线城市房价开始走下坡路，库存高企却难以消化。此外，部分二线城市也由于大型开发商侵入，加之库存急速膨胀，个别本地房企顶不住压力开始下调在售楼盘销售价格。
“营口、常州、连云港等多个三、四线城市楼市面临崩盘，绿地集团、恒大地产以及保利地产等一线房企折戟连云港。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前多个大型房企已经撤离三、四线城市，且集中退守一、二线城市”。
三、四线城市高库存压顶
“近两年，多地政府都有造城计划，甚至一个五线城市都在力争旅游大盘项目落地。”某地方政府人士向《证券日报》记者透露，这种大盘开发计划动辄几十亿元，甚至超过百亿元。然而，有的项目开发不足30%就暂时停滞，再次动工时间却无法确定。
“辽宁省营口市鲅鱼圈至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米。”张大伟向记者表示，该区域人口和外来人口都不足以消化如此巨量的供应，该区域整体出现供给全面过剩现象。
事实上，2014年以来，自杭州首次出现房价下降之后，常州、营口、连云港甚至秦皇岛等地房价都开始显现出走下坡路的迹象。即使是房价坚挺的北京，成交量也明显下滑，且房企推刚需项目入市时已经调低原定销售价格，“平价走量”心理占上风。
据悉，2月23日，常州雅居乐星河湾率先降价，推出5、6、8、10四栋楼，价5380元/平方米。在这部分房源中，精装房均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。
对此，张大伟表示，三、四线城市房价已经明显开始出现调整先兆。统计局数据显示，房价环比下调的城市达到了6个，其中大部分是三、四线城市，预计这些城市的楼市将会陷入整体低迷状态。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，房价短期内很可能再度下调。
更为值得注意的是，《证券日报》记者获悉，长春以及黑龙江鹤岗市都出现了以房抵债的开发商，尤其是个别本地开发商，资金链岌岌可危。
“从连云港楼市目前的市场情况来看，绿地集团、恒大地产、保利地产、卓越集团等一线地产企业可谓集体折戟。”有业内人士向记者如是表示。
大型房企退守一、二线城市
事实上，泰禾集团董事长黄其森曾向记者表示，楼市已经出现严重分化。一、二线城市和三、四线城市出现分化，而且一、二线城市之间也已经出现分化现象。
对此，张大伟表示，一、二线城市房价整体依旧上涨，但三、四线城市房价已经平稳，甚至显得冷清。而从房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线城市市场酝酿崩盘风险。
事实上，中原地产监测的一组数据显示，2014年3月份，10家标杆房企在40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元，为近19个月新低。
上述业内人士认为，这主要是由于3月份土地供应处于低位，加之今年春节以来楼市观望氛围浓厚，房企在销售额达不到预期的情况下，购地热情急速退烧，且开始转向谨慎，尤其对三、四线城市的投资布局，大型房企可谓集体撤离。
“我们原来在石狮有多个项目，但经过近两年大型开发商的抢占市场的快速布局，我们认为石狮楼市已经接近饱和，因此已经决定放弃石狮，快速消化现有尾盘存货后，不再去新增项目。”某房企高层向《证券日报》记者表示，相反，“我们今年初就在上海拿了一块地，一、二线城市将是我们今年拿地布局的重点区域”。
事实上，从泰禾集团加速北京、上海拿地的举动也可以窥见一二。今年以来，其所拿地块除其大本营福州外，多数资金都投向了北京和上海。
中原地产监测数据显示，2014年前3个月，10家标杆房企在一线城市、二线城市、三线及四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年的占比情况相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三线及四线城市占比微增4个百分点。
张大伟认为，由此可见，标杆房企对一线城市后市仍持续看好，而近期杭州、常州以及成都等城市降价风潮的出现，致使开发商在二线城市购地转为谨慎。
据《中国房地产报》，2013年斥资395.36亿元人民币拿下1009.66万平方米土地的华润置地，正在进入一个高速扩张通道，但在光鲜亮丽的数据下，近年来华润置地大量布局三四线城市的战略失利所带来的毛利率连续下滑、电子商务对传统零售业带来的负面冲击、单一模式优势渐失等问题，正成为华润置地高速扩张中新的困扰。
两年冲千亿
3月21日，华润置地公布了2013年业绩，华润置地去年的销售额达港币713.89亿元，净利润达到港币146.96亿元，与前一年相比分别增长了60.9%和39.1%。
其中，住宅开发业务实现营业额港币648.18亿元，同比上升68.3%;包括酒店经营在内的投资物业营业额达到港币46.22亿元，比上年同期增长27.4%。
实际上，这是一组非常漂亮的年报数据，甚至超出了业界的预期。
华润置地内部制定的规模增长计划是2015年突破千亿规模，但意外的是华润置地去年的业绩增速达到了60.9%。若按这个增速，其2014年的预期销售规模则在800亿元至900亿元，至2015年将毫无悬念地完成千亿业绩。
另外，华润置地将进一步增加自持物业量，截至今年2月底，华润置地在建及拟建出租物业（包括酒店）总楼面面积共计648.99万平方米，包括11座万象城、24座五彩城和22个酒店及酒店式公寓。
千亿目标下，华润置地一个庞大的棋局已经确定，为此去年砸下重金四处圈地。
2013年初至2014年2月底，纳入华润置地下旗下的新增土地储备达34宗，权益计容面积达1009.66万平方米，其中包括深圳前海、太原、厦门、石家庄等4个万象城综合体项目，拿地资金达395.36亿元人民币。
这意味着接下来的华润置地，将进入高速扩张阶段。
布局三四线
拖累利润率
不过，精明的分析师又发现了另外一个问题，在业绩增速明显的同时，华润置地的毛利率却出现了大幅下滑，从2012年度的37.6%降至28.2%，2011年度的毛利率为39.5%，这组数据显示华润置地的毛利润连续两年出现下滑。
华润总裁唐勇坦承这是由于低毛利率项目的比例占比较大，所以影响了公司整体毛利率表现。
唐勇所说的低毛利率项目是指位于三四线城市的一些项目。
在2010年华润置地大规模地进入二三线城市，提高周转率之后，收获了销售的快速增长，同时不得不接受毛利率持续下滑的局面。
从近几年华润置地的拿地路径，可以看出其激进的扩张步履。
2010年华润置地斥资190亿元，增加660万平方米土地储备，新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博9个三线城市。
2011年，华润置地耗资195亿元，新增942万平方米土地储备，新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市，战略布局增加到39个城市。
2012年华润仅新增490.06万平方米土地储备暂时放缓扩张节奏，华润置地在2013年的拿地节奏再度加快，新增土地量达历年之最，以395.36亿元人民币拿下1009.66万平方米土地，为华润置地的高速扩张备下了足够的“粮草”。
2013年年报显示，华润置地北京、上海、深圳三个大区的销售额是219亿元，业绩占比仅为20.8%。成都、鄱阳、山东、江苏、武汉、福建、海南这7个大区的销售额则达到了444亿元，占比高达79.2%。
“我们在三线城市的平均毛利率是比一二线城市低。因为有个别项目当时在买地的时候，是在竞争比较激烈的情况下获取的土地，地价比较高。”唐勇的这些话印证了华润置地追求规模而导致布局失利。
从2012年下半年开始，华润置地重新调整战略，将资源重新向一二线城市倾斜，但这并不能在短期内为其贡献利润。
唐勇说，公司为此采取了一系列的措施，首先在买地的时候更加谨慎，避免买一些过热的项目，或者在一些不合适的时机做一些投资的行为。
2013年华润置地重回一线城市的战略则更为明显，先是在2013年2月初，华润置地携手广东铁建以26亿拿下广州国际金融城地块，并以此首入广州，从而完成一线城市的全面布局。
此后，华润置地又在2013年8月份以109亿元成功竞得深圳前海首批出让地块的最后一宗土地，并一举创造深圳总价地王的记录。
随后在2013年下半年，华润置地还多次以高价在成都、太原、重庆、合肥、杭州和厦门等二线城市补充土地储备。
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